——完备我国的房地产抵押贷款市场 纲目：住房货币政策的实行，使住房制度的改革沦为焦点，但是住房抵押贷款一级市场受到贷款机构安全性、流动性和盈利性的容许。抵押贷款证券化拓宽了贷款机构的资金来源，强化了银行资产的流动性，集中了抵押贷款的风险，贷款机构可以派发更好的抵押贷款，从而符合购房者融通资金的必须。由此构成的良性循环，即贷款机构由于安全性的确保而不愿多贷出资金、购房者由于辅助资金的减少而需要多出售住房、总需求由于房地产的夹住而获得显著的快速增长等。

随着我国住房制度改革的了解，住房市场供需流失受到经济学界的普遍注目。笔者指出，解决问题这一问题，除了把房价降至一个合理水平外（还包括经济适用房的建设、以及减少有关的政府税费等），还不应大力发展房地产金融，创建和完备我国的住房抵押贷款市场，特别是在是住房抵押贷款二级市场。而住房抵押贷款证券化正是创建与构成住房抵押贷款二级市场、发展我国房地产金融体系的重要环节。

一、住房抵押贷款市场的局限性 一个原始的住房抵押贷款市场还包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产不作抵押向金融机构申请人贷款，银行对其展开严苛审查后发放贷款的市场；住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权出让市场，是指金融机构将住房贷款出售给其他投资者，或者以抵押贷款为借贷，发售抵押贷款证券的市场。

毕业论文 http://www.lw54.com 抵押贷款一级市场牵涉到到银行的安全性、盈利性和流动性。一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债。储蓄期限一般较短，而按揭贷款的偿还期限较长，银行长年资产与短期负债不给定，就无法消弭未来不确定性带给的风险；二是资产的流动性和期限呈圆形反方向变动，期限就越宽，流动性就越较低，住房抵押贷款本身的特性要求了其流动性较好，因此目前各银行都严苛容许贷款期限；三是风险大，由于按揭贷款是期限很长的债权资产，银行面对的利率风险就相当大；另外，当客户因短时间丧失偿还债务能力或者指出债权人产生的利益多达债权人所产生的损失时，就不会再次发生信用风险。由于上述原因，银行积极开展住房抵押贷款业务的积极性不低。

这也是目前银行广泛“惜贷”的一个最重要成因。鉴于此，为提升银行的积极性，可参考发达国家的作法，希望推展住房抵押贷款证券化，发展房地产抵押贷款二级市场。

住房抵押贷款二级市场可以分成证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所持有人的抵押债权汇聚重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的借贷和信用强化，以证券的形式出售给投资者的融资过程，由此而构成的资金流通市场，称之为抵押贷款二级市场。非证券化市场是所指由投资者必要买回住房抵押贷款，从而构建涉及债权主体的必要切换。毕业论文 http://www.lw54.com 二、住房抵押贷款证券化的效应分析 住房抵押贷款证券化实质上相等把无法拆分的房地产变为可拆分的财产，把不能移动的房地产转化成为可流通出让的有价证券。

这一方面为一般投资者获取了分享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化成为长年平稳的资本金，也不利于社会的投资渠道、以及住房抵押贷款的运作和解散。作为一种融资工具，其起到具体表现为特例几方面： 1、抵押贷款证券化可以有效地集中和移往风险 以住房抵押贷款为借贷发售抵押证券后，原本集中于在银行的抵押贷款资产，变成资本市场上很多投资人持有人的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险适当集中。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资人组为抵押，个别债权人风险被集中，投资的有效地收益需要获得更大的确保。

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